Impugnação de assembleias de condomínios
Assembleias têm uma série de normas no Código Civil e na convenção dos condomínios, em relação à convocação e às votações. Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial.
Do mesmo modo, uma assembleia ou uma decisão judicial podem anular ata que não seja fiel a tudo o que foi discutido e votado. Leia o texto abaixo para mais detalhes.
Para evitar impugnação de ata
- Fazer uma lista de presença com os dados (nome completo e unidade) de todos os condôminos e assinatura dos presentes.
- Fazer uma ata clara e objetiva, respeitando a seqüência dos acontecimentos da reunião.
- Não deixar de lançar em ata discussões ou decisões importantes, pois estes podem ser relevantes e a sua omissão em ata pode determinar sua anulação.
- Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um.
- A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência. É assinada pelo Presidente da Mesa e pelo secretário.
- Não é preciso alongar-se muito sobre cada assunto, nem registrar todos os comentários realizados. São suficientes o resgistro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos de quem o fizer questão.
- Enviar uma cópia para cada condômino.
- A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da cópia da Ata aos condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias. Com o advento do Novo Código Civil (atual Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade não foi mantida. Sendo assim, prevalece o que estiver determinado na convenção do condomínio. A convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei 4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável, implica no comprometimento do princípio da transparência, o qual quando atingido, pode levar a insatisfação e desconfiança dos condôminos.
- Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quoruns e procedimentos corretos, ela já tem valor legal para os condôminos. (Fonte: Secovi)
- Deve ser mantida no Livro de Atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da administradora ou do síndico. Como qualquer documentação do condomínio, deve estar sempre disponível a qualquer condômino.
Para evitar impugnação de assembleia
- Deve-se aguardar a segunda convocação para começar a reunião.
- Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos
- Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção. Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da Assembleia.
- O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade.
- É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade.
- A convocação deve deixar claro o motivo da Assembleia. Se a convocação se refere a "Assuntos gerais", estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação.
- Respeitar para cada assunto a votação mínima disposta pelo Código Civil. Quando há choque de normas entre a Convenção e o Código Civil, vale o disposto neste último. Saiba mais.
- Não aprovar obras necessárias com qualquer número de presentes, deve-se respeitar a votação mínima de condôminos reunidos na assembleia, conforme disposto no Código Civil.
- Não deixar de listar na Ordem do Dia da convocação itens relativos à aprovação de cota extra ou despesa. Isso pode causar pedido de anulação da assembleia pelo condômino insatisfeito. Todos devem saber, por exemplo, que serão discutidas questões financeiras em uma assembleia, desde a convocação. Não tratar de assuntos financeiros em ASSUNTOS GERAIS.
- Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos
- Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção
Como proceder para impugnar
- Podem os condôminos insatisfeitos convocar assembleia, eles mesmos, desde que tenham a solicitação de ¼ de todos os condôminos
- A impugnação é sempre judicial. Pode-se, entretanto, convocar outra assembleia para revogar as decisões anteriores, desde que feita nas formalidades previstas pela Convenção e pelo Código Civil. Caso o síndico não convoque esta outra assembleia, se 1/4 dos moradores convocarem, a mesma tem valor e pode mudar decisões anteriores.
- O condômino insatisfeito, se não conseguiu juntar ¼ dos condôminos para convocar assembleia, desejando anular as decisões de uma assembleia, deverá sempre se valer de uma ação judicial para que o juiz declare nula tal assembleia.
- A convocação deve ser para todos, pois se uma ou algumas pessoas deixarem de ser convocadas, a assembleia pode ser anulada judicialmente, ou revogada pela assembleia seguinte.
Itens e condutas que geram impugnação de assembleia
- Permitir que condôminos inadimplentes votem.
- Permitir o voto de representante sem procuração.
- A procuração não precisa estar com firma reconhecida, desde que a Convenção assim não estabeleça. Saiba mais sobre procurações
- A legislação não é clara sobre permitir ou não a participação de inquilinos em assembleias. Especialistas divergem sobre o assunto.
- Impedir a eleição de síndico não condômino. O Código Civil estabelece que o síndico pode ou não ser condômino, sendo muito comum, hoje, a figura do síndico profissional
- Mudar a Convenção com menos de 2/3 dos condôminos. Isso é ilegal e será decretado nulo.
- Aprovar obras voluptuárias - aquelas que trazem embelezamento sem agregar utilidade ou necessidade - sem respeitar 2/3 de todos os condôminoS.
- Deixar de convocar, o síndico, reunião solicitada por ¼ dos condôminos.
SíndicoNet Vídeos – Como evitar a impugnação de assembleia de condomínio
Respeitar o que está na convenção é fundamental.
